#住宅の取得価格の上昇 が世の中の話題になっている。かなり昔のバブル以前の時代にも、もちろん手軽な買い物とは行きませんが、そのころの収入のレベルの中で検討できる値段で住宅取得できた時代ではあったと感じるが、バブル以降は状況が一変、バブルで一旦上昇し始めた住宅価格は、その上昇以降、我々民間人には本当に厳しい選択になっってきている。そして手元に運よく資金がある人は別にして、ほとんどの人がその住宅取得資金の大部分を住宅ローンに頼らざるを得ない状況にある。
#住宅ローン はご存じのように固定金利型と変動金利型がある。
固定型は契約時に総返済額が確定するという特徴があるが、変動型より金利が高い。 変動型は比較すれば、金利が低い状態が続いてはいるが、金利が上昇すればその返済額が増えるというリスクがある。
固定型は契約時に金利を固定し、ずっと変わらないが、変動型は定期的に例えば半年毎に金利を見直すことになる。その２つの中間をとるという意味合いで契約後、一定期間は固定金利（例えば５年間とか10年間とか）、その期間終了後に変動金利に変える固定期間選択型もある。
1990年前後から1991年ごろの#バブル崩壊後 は再度のバブル発生を警戒し、景気を抑えるために、国の政策により固定金利も変動金利も高金利になった時代が暫く続いた。以前から元利均等型返済（元金と利息を合わせた毎月の返済額を同金額とする返済方式）の住宅ローンが一般的であったが、結果としてそのころは返済額は金利部分が大きく占めていたので返しても返しても元金が減らないという悲しくつらい時代が続いた。
その後、バブル崩壊 による大不況が数十年続き、そこで、世の中の立て直しの為に所謂#ゼロ金利政策 が取られ、長いあいだ変動金利はゼロに近い金利が続いてきた。
その影響もあって、2023年頃までは変動型の人気が圧倒的に高く、現状調査では、ローンで変動型金利を選択する人が約7割、固定期間選択型が約2割、全期間固定型は約1割だった。変動型人気は、ゼロ金利政策による、固定型との金利差が広がったことが大きい。
住宅ローンに関して、よく聞くと思われる固定型の代表格は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン「#フラット35 」。
「フラット35」の金利は2022年ごろから上昇傾向にある。フラット35の金利は各民間金融機関が決定しており、付随する団体信用保険の種類によって金利も変わるため、事前に金融機関に細かい部分は問い合わせる必要がある。
住宅金融支援機構の「フラット35」は以下の借入期間があり、
ﾌﾗｯﾄ35（借入期間21~35年）、ﾌﾗｯﾄ20（借入期間15~20年）、ﾌﾗｯﾄ50（借入期間36~50年）で当初の金利は返済まで変わらない。
一方、銀行独自の住宅ローンの変動型住宅ローンはメガバンクの最優遇金利が一時0.375％付近と過去最低水準だった。その後、金利も上昇しており、参考までに 2026年7月時点のフラット35とは関係のない一般の金融機関「住宅ローンの変動金利」の平均は
メガバンクが1.082％
ネット銀行が1.211％
地方銀行が1.227％と言われるが但し銀行により違いがあるので、これはあくまでも参考までの数字。
2026年8月時点のメガバンクの10年固定金利は、平均3.780％となっている。（数字はあくまで参考数字）
固定と変動に金利差があるのは、固定型は長期金利を基準にしていて、変動型は短期金利を基準に適用金利を決めるため。
フラット35年の借入期間は15年から35年迄から選ぶのに対し、一般の金融機関では固定金利の場合はある程度、期間が自由に選べることも考慮して検討すべきだと思う。
7月は一部の銀行で固定金利が低下したが、8月は長期金利の上昇を受け、主要銀行で固定金利がほぼ全面的に引き上げられた。
2026年8月時点でも、変動金利と固定金利の金利差は年2％超となっている。先ほど触れたようにそれぞれ、変動金利は日銀の政策金利に、固定金利は国債の利回り（長期金利）に連動するようになっている。
これから住宅取得を考えている人は#金利の選択 に悩まれると思う。かつてのように変動金利が底をついて動かないような時代ではなく、じわじわっと上昇もしています。変動金利が今後上がることを見越して、今のやや高めの固定金利を選択するかとの葛藤になるかもしれません。今ローンを借りている人が変動から固定に切り替えるにしても、その際にはいろいろルールがありますので、特に手続き上の費用関係は事前に金融会社に問い合わせる必要がある。
逆に固定金利から変動金利へ変更する場合、多くの金融機関で、固定金利期間中はプラン変更できないことが普通。また、低金利だと思って変更した変動金利が、上昇に転じるおそれもある。
同じ金融機関内ではなく、現在とは異なる金融機関で住宅ローンを#借り換える ことも、金利を変更する方法の一つではあり、とくに金融機関よっては固定金利期間中はプラン変更ができない場合もあり、その場合は金利を変更する唯一の方法となる。
但し、発生する手数料の他に金融機関を変える場合は保証料、抵当権設定時の登録免許税などさまざまな諸費用がかかるということも念頭に入れておくべきだと思われる。
＊何もない
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20代～30代の住宅ローン事情https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/reiwa_2030dai/